Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). ПИФы недвижимости.

Паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) получили наибольшее распространение в своем классе закрытых ПИФов. Действительно, как финансовый инструмент ПИФы недвижимости оказались востребованы  девелоперами и строителями, банками и инвестиционными компаниями и другими участниками рынка недвижимости. Причины этого явления известны: налоговые льготы, гибкие возможности в распределении компетенций участников проекта, законодательная защита прав и интересов инвесторов и пр.

Виды фондов недвижимости

В настоящее время юридически выделяют три разновидности фондов недвижимости:

• рентный ЗПИФ;
• ЗПИФ недвижимости;
• ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов.

Рентные ПИФы недвижимости (рентные ЗПИФН) создаются с целью управления коммерческой недвижимостью и получения регулярных доходов от сдачи в аренду площадей. Пайщики рентных ЗПИФН - ПИФов недвижимости получают ежегодный доход по инвестиционным паям.

Два года назад законодатель ввел институт квалифицированных инвесторов, т.е. лиц, опыт и квалификация которых позволяют им адекватно оценить риски, связанные с коллективным инвестированием.

При управлении фондами, пайщиками которых могут быть  только квалифицированные инвесторы, управляющей компании предоставляются большие возможности для инвестирования. В частности, именно через ЗПИФН для квалифицированных инвесторов можно осуществлять строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Эти фонды принято называть девелоперскими.

ЗПИФН как механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости - это, прежде всего, механизм привлечения, аккумулирования  инвестиций для финансирования проектов в области недвижимости. Правоотношения между управляющей компанией, владельцами инвестиционных паев регулируются Законом об инвестиционных фондах, многочисленными актвми ФСФР России и Правительства РФ, которыми предусмотрено следующее:

• владельцы инвестиционных паев владеют объектами недвижимости ЗПИФН на праве общей долевой собственности;
• УК ЗПИФН обременена значительным количеством форм отчетности о состоянии дел в фонде;
• операций с активами ЗПИФН контролируются со стороны специализированного депозитария;
• недвижимые активы ЗПИФН регулярно оцениваются независимым оценщиком, и ежегодно проводится аудит;
• владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости могут влиять на принятие отдельных решений (смена управляющей компании, внесение изменений в инвестиционную декларацию фонда и пр.) путем участия в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
• для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами предусмотрена возможность закрепления в правилах фонда создания инвестиционного комитета, который может быть наделен значительной компетенцией, например, по утверждению любых сделок с недвижимостью.
• учет владельцев инвестиционных паев, перехода прав на паи осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев регистратором - лицом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, или специализированным депозитарием паевого инвестиционного фонда.

ПИФы недвижимости могут выполнять различные функции в проектах, связанных с эксплуатацией и строительством недвижимости. Это - роли «держателя имущества», заказчика, застройщика, инвестора. От конкретной выбранной для проекта схемы зависит и механизм финансирования проекта.

Так, управляющая компания может привлекать инвестиции под проекты, осуществляемые в рамах закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, следующими способами:

• первичное размещение паев и размещение дополнительных инвестиционных паев после завершения формирования фонда;
• заемное финансирование (для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами);
• привлечение средств инвесторов для строительства (реконструкции) в рамках инвестиционных контрактов.

ЗПИФН как инструмент налоговой оптимизации

Известно, что доходы, полученные в рамках ПИФа, не облагаются налогом на прибыль. Недвижимое имущество, входящее в состав активов ЗПИФН, не облагается налогом на имущество.

Соответственно, большой популярностью пользуются рентные фонды, которые обеспечивают своим владельцам-пайщикам, существенную экономию как в части освобождения от налога рентных платежей, так и в части «ухода» от налога на имущество.

Аналогичная оптимизация достигается при наделении фонда функциями инвестора строительства (направлении финансовых потоков через ЗПИФН). По завершении строительства УК принимает недвижимость в состав активов фонда и далее эксплуатирует или реализует недвижимость без уплаты налога на прибыль.

Безусловно, чудес не бывает, и определенные «финансовые ловушки» существуют и в схемах с ПИФами. Так,  в наименьшей степени возможно оптимизировать НДС и налоги, возникающие при реализации инвестиционных паев. Поэтому особенно важна детальная проработка юридической и финансовой части проекта с тем, чтобы избежать «юридических тупиков» и «налоговых капканов».

ЗПИФН как элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. В отношении паевых фондов не допустимо применение стандартных схем недружественных поглощений, например, как скупки ценных бумаг, поскольку преобладающее участие не дает возможности распоряжаться активами. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего - УК. Кроме того, возможность отчуждения имущества фонда сильно огранивает законодательство, в частности, за счет требований к составу и структуре активов, необходимости получать согласие специализированного депозитария, деятельность которого контролирует ФСФР России.